Art. 1130 - Attribuzioni dell’amministratore - L’amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli,  alla fine di ciascun anno, deve rendere conto della sua gestione.

Premessa

Volendo inquadrare la figura dell'amministratore per definirne i poteri, non possiamo che, brevemente, ricordare la sua posizione all'interno del nostro ordinamento. Secondo le disposizioni del c.c. (Capo IX, artt. 1703-1730), egli può essere definito come un prestatore d'opera professionale che, in virtù di un rapporto fiduciario con l'assemblea, opera su suo mandato una determinata attività, per la quale ha diritto a ricevere un determinato compenso.

Ciò significa che le attività poste in essere dall'amministratore riverberano i propri effetti direttamente nella sfera giuridica dei condòmini.
Il contratto di mandato, che intercorre tra l'amministratore ed il condominio, si presume naturalmente oneroso, tant'è che nel caso non vi sia un accordo espresso, la misura del compenso è determinata in conformità alle tariffe professionali ed agli usi ovvero, in caso di contrasti, dal giudice.
Caratteristica del mandato è la sua causa fiduciaria, ossia la fiducia nella persona del mandatario (l'amministratore). Da ciò la possibilità di revocarlo in ogni tempo e, per giusta causa, anche prima della scadenza. Il mandato è, dalla maggiore Giurisprudenza, catalogato in diverse sue specie.

Tipi di mandato

a) Mandato speciale, in cui sono espressamente indicati gli atti giuridici imposti (ad esempio incarichi di natura straordinaria conferiti all'amministratore con apposita delibera);

b) Mandato generale, che è quello che permette al mandatario di compiere qualsiasi atto di ordinaria amministrazione;

c) Mandato collettivo, se a conferirlo sono più mandanti con un unico atto;

d) Mandato senza rappresentanza, è l'effetto naturale del mandato in quanto il mandatario agisce nell'interesse del mandante spendendo, però, il proprio nome. Salvo poi l'obbligo di trasferire nella sfera giuridica del mandante gli effetti dell'azione intrapresa. Ad esempio se il mandante ha acquistato un immobile per conto del mandante e lo ha fatto in nome proprio, ha l'obbligo di ritrasferirglielo.

e) Mandato con rappresentanza è la figura giuridica sotto la quale ricadono gli atti dell'amministratore condominiale. In tale evenienza il mandatario agisce in nome e per conto del mandante, per cui gli effetti degli atti da lui compiuti si riverberano con immediatezza nella sfera giuridica dei rappresentati.

Il mandatario deve realizzare l'incarico senza eccedere i limiti del mandato (articolo 1711 c.c.,1° comma). L'eccesso si potrebbe verificare, ad esempio, nel caso di un amministratore che esegua una delibera inficiata di nullità. Nel caso ciò avvenga si possono verificare due ipotesi:

I. L'assemblea ratifica gli atti compiuti dall'amministratore;

II. La ratifica non interviene e quindi l'amministratore risponde in proprio degli atti compiuti.

Come si vede, è importantissimo per il buon amministratore conoscere i limiti dell'attività che svolge.

Facoltà e obblighi

L'articolo 1130 c.c. disciplina le attribuzioni dell'amministratore; esse comprendono, da un lato, una serie di doveri e, dall'altro, una serie di poteri e facoltà. Come già sopra precisato, in virtù dell'incarico conferitogli, l'amministratore può compiere solo gli atti di ordinaria amministrazione; per gli atti di straordinaria amministrazione è necessaria un'espressa delega oppure debbono ricorrere i presupposti della necessità e dell'urgenza, con l'obbligo, in quest'ultimo caso, di riferirne alla propria assemblea.

L'articolo 1130 c.c. al primo punto dispone che l'amministratore è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari; egli non è obbligato ad aspettare, in tal caso, il decorso del termine di impugnazione. E' opportuno, però, che l'amministratore controlli la legittimità, la perfezione e l'efficacia di tale deliberato. Infatti, una delibera nulla non obbliga ad alcunché l'amministratore, il quale può solo procedere ad una nuova convocazione assembleare per far rimuovere la causa della nullità. Detti poteri si riferiscono, chiaramente, soltanto alle cose ed ai beni comuni (Cass. 8-3-77 n.954).
Spetta inoltre all'amministratore disciplinare l'uso delle cose comuni in maniera da assicurare il "miglior godimento a tutti i condomini" senza la necessità di una specifica autorizzazione (Cass. 24-9-97, n. 9378). L'esercizio di tale potere incontra un sicuro limite nei confronti di quei beni che non hanno natura condominiale. Perciò è sempre bene che l'amministratore, nel dispiegare la sua azione amministrativa, si attenga a quanto previsto nel regolamento di condominio. Anche nel caso quest'ultimo manchi è indispensabile aver buona cura di assicurare a tutti i condòmini l'uso di tali beni in maniera paritaria. Qualora ciò non fosse possibile (ad esempio nel caso di posti auto numericamente inferiori al totale dei condòmini) è opportuno che lui  stesso provochi provvedimenti tali da stabilire il corretto uso paritario (ad es. determinare un turno tra i partecipanti, ecc.)
I doveri dell'amministratore del condominio possono essere ritenuti quelli che naturalmente debbono informare la sua attività. In particolare ci riferiamo al dovere di diligenza, la cui fonte è da farsi risalire all'art. 1710 c.c., il quale afferma che il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato "con la diligenza del buon padre di famiglia". L'esplicitazione di tale diligenza informa di sé, ad esempio, la cura che l'amministratore deve avere nel fare fronte tempestivamente alle spese necessarie per il buon funzionamento del condominio, cosa questa che implica la necessaria e tempestiva riscossione degli oneri condominiali.
Quelli che seguono, invece, venno considerati come dei veri e propri obblighi, al venire meno dei quali scaturisce la possibilità di revoca da parte dell'assemblea o dell' Autorità Giudiziaria:

- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. Mentre per questi ultimi si può esemplificare facendo riferimento all'obbligo generale di manutenzione dei beni comuni, per ciò che riguarda le entrate e le spese, la giurisprudenza ha, nel tempo, meglio identificato tutta una serie di obblighi di cui qui di seguito si forniscono i principali:

1- La tenuta dei registri

Nel condominio vi è l'esigenza di documentare, ai fini della gestione amministrativa, i rapporti interni tra condòmini e quelli esterni con i terzi. Per tale motivo vi è la necessità di mettere in grado i condòmini di controllare l'attività dell'amministratore e di assicurare la continuità della gestione consentendo all'amministratore subentrante di conoscere quanto compiuto dal suo predecessore. In genere, nel regolamento condominiale sono indicati quali registri debbono essere tenuti e come va redatta la contabilità. Nel caso di un numero di condòmini inferiore ad undici, il regolamento potrebbe mancare in quanto non obbligatorio; in tal caso l'amministratore è comunque tenuto ad adottare un sistema di documentazione e di contabilità, scegliendo liberamente ma assicurando il più possibile una concreta adeguatezza al caso concreto. Sarà in ogni caso tenuto ad adottare almeno tre registri: il primo è quello relativo alla trascrizione delle deliberazioni assembleari; il secondo riguarda, invece, l'annotazione del regolamento di condominio, nonché la nomina e la cessazione, per qualsiasi causa, dell'amministratore; il terzo è il registro dei condòmini. Quest'ultimo risponde alla necessità di conoscere quali e quanti siano i partecipanti al condominio. Nella formazione dell'elenco dei condòmini, l'amministratore deve aver cura di indicare le esatte generalità ed il recapito presso cui il condomino desidera ricevere gli avvisi. Se l'unità immobiliare è concessa in locazione, vanno riportate le generalità anche del conduttore. All'atto della costituzione del condominio è opportuno che il primo amministratore acquisisca anche i titoli di proprietà dei singoli condòmini. La tenuta di tale registri comporta la necessità del loro quotidiano e costante aggiornamento sulla base degli intervenuti mutamenti.

2- L'obbligo di effettuare l'inventario

L'amministratore, all'atto della nomina, deve procedere all'elencazione dei beni comuni e ciò con riferimento all'obbligo di provvedere alla manutenzione degli stessi ed alla loro disciplina d'uso. Detta elencazione è fatta con riferimento a quanto rilevato dal regolamento di condominio, dai titoli di acquisto e dalle planimetrie dell'edificio. Si consiglia di portare detto elenco all'approvazione dell'assemblea condominiale, che potrà suggerire eventuali modifiche.

3- L'obbligo di tenere la contabilità

Con riferimento a quel complesso di operazioni contabili relative alla riscossione dei contributi da parte dei condomini ed alla erogazione delle spese necessarie per i servizi comuni e la manutenzione dell'edificio, è opportuno che l'amministratore documenti in maniera chiara e semplice il susseguirsi delle stesse. Non solo al fine di conoscerne con esattezza l'ammontare, ma anche per assicurare ad ogni condomino la possibilità di prendere atto della situazione creditoria e debitoria del condominio. Pertanto, nei condomini di più ampia dimensione è opportuna la tenuta di un libro giornale dove registrare, in ordine cronologico, tutte le uscite e le entrate. Accanto al libro giornale, può essere istituito uno schedario, nel quale indicare i debiti ed i crediti di ciascun condomino. Detta documentazione viene messa a disposizione di tutti i proprietari in sede di rendiconto annuale.

4- L'obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese

L'amministratore, per adempiere al proprio incarico correttamente, non può esimersi dal documentare, in maniera precisa, le spese affrontate per il condominio. Dall'esame della normativa fiscale si può dedurre che il condominio non ha alcun obbligo sostanziale né formale, potendosi considerare un semplice consumatore finale. Invero il condominio non rientra tra i soggetti Iva, per cui non ha l'obbligo di chiedere l'attribuzuione della partita Iva e correlativamente non ha nemmeno l'obbligo di emettere fattura per le prestazioni rese, cosa, questa tra l'altro molto difficile. Nel caso, invece, di prestazioni ricevute dal condominio ed effettuate da imprese o professionisti, l'amministratore dovrà avere  cura di farsi rilasciare la relativa fattura o ricevuta fiscale non solo perché, come tutti gli altri contribuenti, è passibile di sanzione pecuniaria nel caso in cui non sia in grado di esibire idoneo documento fiscale nel luogo della prestazione o nelle sue immediate vicinanze, ma principalmente per poter validamente dimostrare al condominio la spesa sostenuta e l'avvenuto pagamento. Per cui, appare opportuno che l'amministratore limiti il ricorso a soggetti che non possono rilasciare documento fiscale ai soli casi eccezionali. In caso contrario, vi potrebbero essere delle contestazioni da parte dei condòmini. Risulta comunque logico che, in tale evenienza, sarà sufficiente acquisire una dichiarazione del prestatore d'opera in ordine alle somme ricevute ed al lavoro effettuato, di cui vanno con precisione indicati i contenuti e i relativi tempi.

5- L'obbligo del rendiconto della gestione

L'articolo 1130 c.c. dispone che l'amministratore, alla fine di ogni anno, deve rendere conto della gestione. L'obbligo del rendiconto sussiste nei confronti dell'assemblea e non del singolo condomino, il quale può solo intervenire in sede di assemblea ovvero, in caso di inosservanza dell'obbligo, chiedere in via giudiziale la revoca dell'amministratore. Il rendiconto va presentato anche se l'amministratore  sia revocato o si dimetta prima della scadenza annuale. In tal caso si tratterà, chiaramente, di un rendiconto parziale. Nella redazione dello stesso, l'amministratore deve  con chiarezza e precisione indicare le singole voci di entrata e di uscita, nonché provvedere alla suddivisione delle stesse tra i diversi condòmini in base alle tabelle condominiali; deve effettuare cioè il cd. riparto.
E' fatto obbligo di allegare detto rendiconto all'avviso di convocazione dell'assemblea ordinaria, nonché di indicare nello stesso avviso il luogo ed i giorni, immediatamente precedenti quello fissato per l'assemblea, in cui i condòmini possono prendere visione di tutta la documentazione condominiale. In caso di approvazione del rendiconto, le somme portate a debito di ciascun condomino diventano definitive ed immediatamente esigibili. Nel caso, invece, in cui il rendiconto non sia approvato, l'amministratore dovrà rielaborarlo secondo le indicazioni dell'assemblea per presentarlo nuovamente.

Avv. Rodolfo Cusano

Presidente Alac Campania

Continua in Ottobre