Art. 1130 - Attribuzioni dell’amministratore - L’amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli,  alla fine di ciascun anno, deve rendere conto della sua gestione.

L'obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni

L'amministratore di un condominio, ai sensi dell'art. 1131 c.c., ha la rappresentanza dei partecipanti e può, quindi, agire a tutela di un interesse comune, sia contro i condòmini sia contro i terzi, soltanto nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c.; pertanto, quando la rappresentanza attiva esula dalla sfera di dette attribuzioni, essa deve necessariamente essere sorretta da apposita investitura deliberata dall'assemblea condominiale.

Nello svolgimento di questa attività di gestione dei beni comuni rientra anche il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (articolo 1130 cc., punto 4). Tali atti consistono non solo nell'adozione di misure cautelari in genere, ma anche nell'esercizio di azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni. Per tale evenienza, trattandosi di atti di ordinaria amministrazione, non è necessaria alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea.
Alla stregua di detti principi è da ritenere che l'amministratore sia legittimato ad agire senza alcuna autorizzazione nei confronti dei singoli condomini al fine:

a) di eseguire deliberazioni dell'assemblea e di curare l'osservanza del regolamento di condominio;

b) di disciplinare l'uso delle cose comuni, così da assicurare il miglior godimento a tutti i condòmini;

c) di riscuotere dai condòmini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea;

d) di compiere gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Quando l'oggetto della causa esorbita dai limiti anzidetti e incide, invece, su obblighi o diritti esclusivi dei singoli condòmini, la rappresentanza di diritto dell'amministratore deve senz'altro essere esclusa (Cass. sent. n. 3655 del 29/10/75).

La responsabilità dell'amministratore

L'amministratore, in virtù del rapporto di mandato conferitogli dal condominio, risponde del suo operato in relazione all'obbligo di diligenza che deve obbligatoriamente tenere nell'assolvimento dello stesso.

Abbiamo, già precedentemente, precisato che tale incarico va assolto con la diligenza del buon padre di famiglia, che è la diligenza media della persona di media cultura. Tale responsabilità può quindi aversi sia  quando egli eserciti i propri poteri in maniera negligente sia quando non li eserciti affatto pur essendovi tenuto. Trattandosi di una responsabilità contrattuale, egli è tenuto al risarcimento del danno nella eventualità che il condominio abbia subito un qualsiasi pregiudizio derivante da un suo comportamento negligente o omissivo. Tale sua responsabilità, così come previsto dall'art. 1710 c.c., sarà valutata con minore rigore nel caso egli presti la propria opera gratuitamente.
L'amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talchè i suoi poteri sono quelli di un comune mandatario, conferitogli ex art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dall'assemblea condominiale. Pertanto egli è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari con la diligenza del buon padre di famiglia ed in virtù di tale dovere di diligenza può, talvolta, ritenere conveniente di soprassedere all'esecuzione di una delibera, nel caso in cui questa sia destinata ad essere revocata o modificata (Cass. sent. n. 2668 dell'08/10/1963).
Ogni condominìo è titolare del diritto di agire nei confronti dell'amministratore per i danni arrecati nei confronti di tutti. Quest'ultimo è poi responsabile anche nei confronti di terzi estranei al condominio che abbiano avuto a subire danni dal suo operato. L'unica maniera per andare esenti da colpa è quella di agire sempre in virtù di un deliberato assembleare.
Attenzione però al caso in cui l'amministratore esegua una delibera assembleare illegittima, nel qual caso nei suoi confronti sussisterà pur sempre una responsabilità concorrente con quella di coloro che hanno approvato la delibera stessa.
Si è posto il problema se per un'attività espletata al di fuori delle proprie attribuzioni ne risponda anche il condominio. Nella considerazione che l'amministratore non è un organo del condominio, bensì un mandatario, bisogna propendere per il ritenere che, di quanto compiuto al di fuori dei limiti del potere di rappresentanza, ne risponde unicamente l'amministratore.
L'amministratore del condominio ha anche il compito di compiere gli atti conservativi, tra i quali rientrano l'esercizio delle azioni possessorie, relativamente ai diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, e nell'ambito di tali poteri ha la rappresentanza del condominio e può agire in giudizio sia nei confronti dei partecipanti sia nei confronti di terzi, sia che si tratti di conservazione dei diritti condominiali sia se la controversia riguardi l'uso ed il godimento della cosa comune. In tali casi egli può agire in giudizio anche senza il preventivo assenso di una delibera condominiale poiché tale potere inerisce la sua qualità  (Cass. sent. n. 4117 del 14/05/1990).
Per ciò che riguarda la responsabilità penale essa va valutata alla stregua dei criteri previsti dalla stessa legge penale. L'amministratore risponderà in ogni caso, quindi, per la violazione di quelle leggi che impongono determinati comportamenti, ad esempio in materia di prevenzione incendi o infortuni, di corresponsione di contributi previdenziali o assicurativi per il personale dipendente ovvero per la mancata esecuzione di opere imposte con provvedimento amministrativo dall'autorità competente.
Infine è opportuno ricordare, per completezza di disamina, che l'amministratore ha la rappresentanza legale e processuale del condominio sia nei confronti dei terzi e sia nei confronti dei condòmini stessi. Il condominio, infatti, può essere convenuto per qualunque azione relativa alle parti comuni ed all'amministratore, quale rappresentante pro tempore del condominio, vanno notificati sia gli atti di citazione che i provvedimenti dell'Autorità Amministrativa. E' quindi obbligatorio per l'amministratore informare di ciò l'assemblea. Giova inoltre precisare che le liti attive possono essere iniziate solo su espressa delibera assembleare; mentre, invece, nel caso di liti passive, l'amministratore, nell'ipotesi in cui i tempi per la costituzione in giudizio non permettano la preventiva convocazione assembleare, ben può affidare ad un legale il mandato per la difesa, salvo poi relazionare, come sempre, all'assemblea (art. 1131 c.c.).

Avv. Rodolfo Cusano

Presidente Alac Campania