Il corpo normativo in materia è ormai sterminato, ma manca ancora un riconoscimento della figura dell'amministratore

QUANDO IL CONDOMINIO HA DUE AMMINISTRATORI

a cura del Dott. Walter Guazzo
(Segr. Alac di Napoli)

 

Se l'assemblea non delibera opere imposte dalla legge o dallo stato di pericolo interviene il giudice

Quello giudiziale risponde solo al magistrato e non all'assemblea

 

 

Mentre rimane in carica il professionista designato dai condòmini

Il condominio nasce ipso iure nel momento in cui una certa unità immobiliare, prima di un unico titolare, viene divisa tra almeno due proprietari i quali, mentre diventeranno titolari esclusivi di una porzione, diventeranno contitolari, pro quota, di alcuni beni e servizi necessari alla vita stessa e all'uso delle singole proprietà esclusive.

In sintesi, il condominio si costituisce nel momento in cui viene stipulato il primo atto di vendita—acquisto di una porzione del complesso residenziale, cioè quando i proprietari diventano almeno due.

Quando in un condominio ci sono più di quattro proprietari, la legge impone la nomina di un amministratore che li rappresenti.

L'obbligo legale di nominare un amministratore discende dal fatto che il condominio oggi è inquadrato come ente di fatto e/o di gestione, privo di personalità giuridica; la legge, insomma, non ha previsto, come per le società commerciali, una figura speciale che ne assuma la rappresentanza, se non quella dell'amministratore, inquadrandone poi il rapporto nel tipo del "mandato con rappresentanza".

 

Beni in proprietà esclusiva e beni in comunione

I locali, manufatti, spazi, servizi ecc. a disposizione e a servizio esclusivo del singolo condomino non rientrano e non vengono gestiti secondo le regole del condominio. Di tali beni e servizi, i singoli proprietari possono interdire l'uso e l'accesso a qualsiasi persona; il diritto sugli stessi è tutelato non solo da norme civilistiche ma anche penale, come per esempio quella che contempla il reato di "violazione di domicilio".

Anche dei beni e servizi non rientranti nella sfera di proprietà privata, ma comunque necessari a tutti o parte dei condomini, vale a dire i beni che rientrano nel condominio, può essere vietato l'uso da parte dei terzi.

Questi beni sono privi di una loro identificata titolarità individuale, ma su di essi si esercita una contitolarità di diritti da parte dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano presenti nel condominio.

La contitolarità, o meglio, il diritto di godere e di disporre dei beni e servizi rientranti nel condominio, sono proporzionali, come è noto, al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva di ciascun condomino.

Ed è proprio questa contitolarità a determinare la necessità giuridica di individuare un rappresentante, sia ai fini degli atti di amministrazione di tali beni sia in ordine alla rappresentanza del condominio nei rapporti verso i terzi e verso i singoli condomini.

Infatti, senza questo rappresentante, chi avrebbe facoltà di stipulare contratti in nome e per conto della comunità condominiale? Chi potrebbe provvedere alle opere di manutenzione ordinarie e straordinarie necessarie? Chi adempirebbe alla obbligazioni assunte dal condominio, per esempio quando si tratta di pagare il prezzo di forniture necessarie al buon funzionamento del condominio? Chi avrebbe titolo per la riscossione delle quote necessarie al pagamento dei servizi? Infine, nel caso di atti o azioni necessari per la tutela degli interessi comuni, chi potrebbe prendere l'iniziativa?

Queste, in sintesi, le ragioni per cui il legislatore ha previsto la figura dell'amministratore del condominio, rendendola obbligatoria per tutti i casi in cui i condomini superano il numero di quattro.

 

La volontaria giurisdizione

La "volontaria giurisdizione" è quell'azione proposta da uno o più condomini i quali, in assenza di un amministratore normalmente eletto dall'assemblea del condominio, si attivano in forza dell'art. 1129 c.c. per far sì che il giudice provveda alla nomina dell'amministratore giudiziario.

Non solo i condòmini possono ricorrere al giudice affinché nomini l'amministratore del condominio, ma anche un terzo che vanti diritti verso il condominio; costui, in mancanza di un rappresentante al quale rivolgere la sua istanza e pretesa, può chiedere all'autorità giudiziaria di nominare tale rappresentante che assumerà la veste di "curatore degli interessi generali del condominio".

Di seguito cercherò di chiarire cosa deve fare in pratica il condomino per esercitare il suo diritto ad essere rappresentato da un amministratore del condominio.

 

La richiesta dell'amministratore giudiziario

Il condomino potrà avvalersi di un avvocato, oppure richiedere direttamente, con un'istanza rivolta al Presidente del tribunale competente, nella quale deve riportare l'indirizzo del condominio, la dichiarazione che tale palazzo è composto da un certo numero di condomini che supera il numero di quattro e che è sprovvisto di un amministratore; chiedendo infine, in forza dell'art. 1129 c.c., la nomina di un amministratore giudiziario.

Cercheremo di stabilire ora in quali casi si può ricorrere alla autorità giudiziaria attraverso la volontaria giurisdizione. Presupposto è che il condominio sia composto da più di quattro condomini e che non abbiano provveduto alla nomina di un rappresentante.

Si può ricorrere alla autorità giudiziaria anche se l'assemblea ha sì provveduto alla nomina di un amministratore ma questi non ha accettato tale nomina oppure ha rassegnato le sue dimissioni e l'assemblea non ha provveduto a nominare un'altra persona.

Lo stesso dicasi se l'assemblea ha revocato l'amministratore in carica e non ha nominato il suo sostituto, o ancora se l'amministratore in carica è impossibilitato ad esercitare il suo mandato o è deceduto.

Un altro caso può verificarsi quando l'ordine del giorno dell'assemblea contenga sì la voce "Revoca dell'amministratore in carica e nomina di un nuovo amministratore", ma mentre l'assemblea provvede a deliberare la revoca dell'amministratore in carica, non provvede poi, ad esempio per mancanza del quorum richiesto dalla legge (almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno la metà del valore millesimale del condominio), alla nomina di un nuovo amministratore.

In sintesi, la volontaria giurisdizione può essere fatta valere, in ragione dell'art. 1129 c.c., nei casi in cui il condominio è sprovvisto di un amministratore che possa esercitare il suo mandato.

E' ora il caso di esaminare di quali poteri disponga l'amministratore nominato dall'autorità giudiziaria.

 

L'amministratore giudiziario nominato in forza dell'art. 1129

L'amministratore condominiale così nominato ha gli stessi poteri, doveri e limiti dell'amministratore nominato dall'assemblea del condominio. E' diffusa l'opinione secondo cui l'amministratore giudiziario sia dotato di poteri particolari, insomma che possa esercitare il suo mandato con modalità diverse di quelle dell'amministratore nominato dall'assemblea.

Tale errata convinzione è spesso alimentata da soggetti che, ancorché nominati dal Presidente del tribunale, vogliono approfittare dell'ignoranza o buona fede dei condomini, per assumere atteggiamenti sicuramente poco professionali, esercitando il loro mandato al di là dei limiti consentiti dalla legge.

L'amministratore giudiziario ex art. 1129 può essere revocato in qualsiasi momento dell'assemblea di condominio che provvede a sostituirlo con uno di sua fiducia. E' comunque tenuto a produrre il rendiconto della sua gestione alla fine del suo mandato documentando i condomini attraverso i giustificativi delle spese sostenute. Dispone degli stessi poteri dell'amministratore eletto dall'assemblea in tema di riscossioni dei contributi condominiali, e in caso di morosità, deve attivarsi con le azioni atte al recupero di tali somme.

Per stipulare contratti che esorbitano dalla gestione ordinaria o per l'esecuzione di lavori non urgenti e improrogabili deve in ogni caso ricevere il regolare mandato assembleare.

 

Alcuni casi particolari

Cosa si verifica se, in presenza di un amministratore normalmente eletto dall'assemblea, questi l'abbia più volte convocata per deliberare in merito ad opere urgenti e improcastinabili e l'assemblea non ha raggiunto il quorum richiesto per deliberare validamente, oppure pur avendo più volte convocato l'assemblea, essa sia andata deserta?

Se uno o più condomini subiscono danni alle rispettive proprietà esclusive provocati dalle parti comuni del fabbricato e l'amministratore non si adopera per la loro eliminazione o non riesce ad ottenere i fondi necessari alle opere di risanamento?

Se in presenza di uno stato di pericolo per cose e persone, proveniente da beni e servizi che rientrano nel condominio, i condòmini non deliberano, per evitare spese, le opere necessarie alla eliminazione dello stato di pericolo?

In casi simili quale deve essere la condotta dell'amministratore?

L'amministratore giudiziario nominato ex art. 1105

L'amministratore in carica, o uno o più condomini che ne hanno interesse, possono chiedere all'autorità giudiziaria la nomina di un amministratore giudiziario ex art. 1105 c.c. e non più in forza dell'art. 1129 c.c. La differenza, oltre che legale, è anche sostanziale; infatti nel primo caso (art. 1129), mancava del tutto la figura dell'amministratore del condominio, nel secondo caso (art. 1105) l'amministratore condominiale c'è ma non è in grado di porre rimedio ad una esigenza necessaria e/o urgente di interesse collettivo.

In questo secondo caso sono le condizioni oggettive che non permettono all'amministratore in carica di operare, e proprio la circostanza che tale condizione determini anche una responsabilità soggettiva dell'amministratore in carica (ad esempio la minaccia di crollo di un muro) fa sì che l'amministratore in carica, anche se dimissionario, per non incorrere in responsabilità determinate dalla possibile rovina di parte dell'edificio, può attivare lui stesso la "volontaria giurisdizione" richiedendo alla Magistratura la nomina di un amministratore ex art. 1105 c.c.

 

I poteri dell'amministratore nominato ex art. 1105

Mentre l'amministratore eletto dall'assemblea o dall'autorità giudiziaria in forza dell'art. 1129 deve fare sempre riferimento all'assemblea del condominio, e questa ha il potere anche di revocarlo, di respingere le sue proposte, di non approvare la sua gestione ecc., l'amministratore giudiziario nominato in forza dell'art. 1105 può avere poteri diversi o più estesi di quello nominato in ragione dell'art. 1129.

 

Differenze

La nomina di un amministratore giudiziario ex art. 1105 è, in genere, una nomina finalizzata all'espletamento di un preciso mandato, ad esempio l'eliminazione dello stato di pericolo. Costui non risponde del suo operato all'assemblea ma direttamente al giudice adito.

E' cioè il giudice che conferisce all'amministratore i poteri ed i limiti all'esercizio del mandato, ed al giudice l'amministratore deve rispondere nell'esercizio del mandato stesso.

Una volta ricevuto il mandato, l'amministratore potrà così, per esempio, far periziare lo stato dei luoghi, relazionando al giudice dei risultati; successivamente il giudice potrà estendere il suo mandato conferendogli il potere di predisporre una gara di appalto per realizzare le opere necessarie. Una volta ricevute le offerte l'amministratore giudiziario le sottoporrà al giudice il quale potrà conferire all'amministratore l'incarico di stipulare il contratto di appalto, munendolo anche del potere di riscossione delle rispettive quote a carico dei condomini.

Il giudice può stabilire, in ragione dell'incarico conferito, l'onorario dell'amministratore giudiziario e dei professionisti di cui debba avvalersi.

In sostanza il giudice, con la nomina dell'amministratore giudiziario, ma nei limiti del mandato conferito, esautora, cioè sostituisce la manifestazione di volontà normalmente espressa dell'assemblea del condominio.

 

Ammissibilità di due amministratori nel condominio

È solo questo il caso di una concomitante possibile presenza di due amministratori di condominio nello stesso tempo e per lo stesso edificio. Occorre tuttavia smentire la diffusa convinzione secondo cui, una volta nominato l'amministratore giudiziario in forza dell'art. 1105, questi sostituisce fino al compimento del mandato conferitogli l'amministratore normalmente eletto dall'assemblea.

Se infatti l'amministratore giudiziario, come nell'esempio sopra riportato, è stato nominato in forza dell'art. 1105 per il risanamento di una parte dell'edificio, ed il giudice si è limitato a conferirgli questo preciso ed unico mandato, chi provvederà al pagamento delle normali forniture condominiali, chi riscuoterà i fondi necessari al pagamento di tali forniture? Chi, in occasione di un giudizio, avrebbe la rappresentanza del condominio? Non certo l'amministratore giudiziario al quale il giudice ha conferito uno specifico incarico e non una rappresentanza generale per ogni atto di gestione del condominio.

In ragione di ciò, il condominio avrà il suo rappresentante nell'amministratore nominato dall'assemblea in forza dell'art. 1129, il quale eserciterà il suo mandato nei modi e nei limiti dell'esercizio ordinario di tale mandato, oltre ad un amministratore giudiziario nominato in forza dell'art. 1105 dal giudice con un incarico delimitato ed una nomina che si esaurirà nel momento in cui il mandato stesso sarà espletato.

Una volta adempiuto l'incarico assegnatogli l'amministratore giudiziario cesserà automaticamente di esistere e l'assemblea e l'amministratore da questa eletto riacquisteranno interamente tutti i loro poteri.