L'art.2028 del codice civile introduce l'istituto della "negotiorum gestio". Con la gestione d'affari altrui un soggetto assume consapevolmente la cura di interessi altrui, quando quest'ultimi non sono in grado di provvedervi. Tale cura dei beni altrui risponde ad una logica di solidarietà sociale, per la quale il legislatore ha consentito l'intervento di terzi, attribuendo loro un potere in quanto il gestore È legalmente autorizzato ad agire per conto e nel nome dell'interessato. Iniziata utilmente la gestione d'affari altrui, nasce per il gestore l'obbligo di continuare la gestione, per cui da un impegno assunto spontaneamente sorgono obblighi e responsabilità, questi ultimi quindi maggiormente si configurano quando c'È un interesse qualificato.
Quando una costruzione, o parte di essa, minacci pericolo, il proprietario o l'amministratore o l'inquilino o, comunque, il detentore di essa ha l'obbligo di darne immediato avviso al Sindaco (art.3, comma 1, Regolamento Edilizio del Comune di Salerno). Nei casi di urgenza si potrà senz'altro provvedere alla esecuzione dei lavori necessari per eliminare il pericolo, richiedendo contemporaneamente concessione/autorizzazione per le opere di sistemazione definitiva (art.3, comma 2, Regolamento citato). Come si legge, la tutela sociale impone all'amministratore, quando un edificio È interessato da fenomeni di dissesto in evoluzione, che possono manifestarsi con distacco di intonaci, lesioni, ecc., di provvedere ad eliminare il pericolo previa comunicazione al Sindaco e contemporaneamente incaricare un tecnico per la progettazione delle opere necessarie al ripristino e successivamente richedere le aurorizzazioni necessarie.
Qualora l'amministratore non provveda ad eliminare il pericolo e si richieda l'intervento dei Vigili del Fuoco, questi provvedono alla rimozione di una parte del pericolo e ne danno comunicazione al Sindaco. Proprio per sottolineare la tutela dell'incolumità pubblica il secondo comma dell'art.38 l.n. 142/90 ha previsto il potere del Sindaco, quale ufficiale del Governo, di adottare con atto motivato e nel rispetto dei principi generali dell'ordinamento giuridico, provvedimenti contingibili ed urgenti in materia di sanità ed igiene, di polizia locale ed edilizia al fine di pervenire ed eliminare gravi pericoli che minacciano l'incolumità dei cittadini. Pertanto, su segnalazione dei VV.FF. emetterà l'ordinanza di eliminazione ad horas del pericolo.
Ricevuta l'ordinanza, l'amministratore non può non ottemperare alle prescrizioni ivi contenute. Le ordinanze, infatti, son atti che creano obblighi o divieti e in sostanza impongono ordini, e che per parte della dottrina hanno carattere normativo e per altri natura provvedimentale. Le ordinanze c.d. di necessità sono emanate da autorità amminstrative per far fronte ad esigenze di urgente necessità. La legge attribuisce il potere a determinati organi, ma non prevede anche i casi concreti in cui tale potere deve essere esercitato né pone liminti precisi al contenuto di tali ordinanze. Sono le stesse autorità investite del potere che, di volta in volta, al verificarsi delle situazioni di necessità e finchÈ questa perdura, provvedono con singoli provvedimenti a farvi fronte. Per l'esecuzione dell'ordinanza il Sindaco può richiedere al prefetto, ove occorra, l'assistenza della forza pubblica. Il terzo comma dell'art.38 della l. 8/6/90 n.142 ha previsto la possibilità di esecuzione d'ufficio di tale ordinanza, a spese degli interessati, se i destinatari di essi non ottemperano agli ordini loro impartiti. Tra l'altro dal punto di vista del diritto penale, se l'amministratore non provvede a scongiurare il pericolo derivante dai dissesti in atto l'edificio sarà considerato diretto responsabile delle eventuali conseguenze, come risulta dalla seguente sentenza della Cassazione: lo stato pericolante degli intonaci di un edificio può dar luogo al reato di cui all'art. 677 c.p. e, trattandosi di condominio, l'obbligo di rimuovere il pericolo incombe non sui singoli condomini, bensì sull'amministratore del condominio, il quale, quindi, risponde del reato medesimo. (Cass. Pen., 9/3/59 - Foro It. 1960, II,63).
L'art.677 c.p. dispone la pena anche dell'arresto per colui che provoca un disastro per avere omesso di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo. A ciò si aggiunga l'obbligo di eseguire l'ordine impartito dal Sindaco con l'ordinanza in quanto responsabilità penale può derivare a carico dell'amministratore dall'inadempimento dell'obbligo di osservare le ordinanze di pubblica sicurezza e municipali che gli vengono notificate e che riguardino parti comuni dell'edificio. (Cass. Pen., 24/1/64, - Mass. Giur. It. 1964, 12). Infine, l'art.1135 ultimo comma c.c. abilita espressamente l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che investono carattere di urgenza, imponendogli solo l'obbligo di riferire alla prima assemblea dei condomini (...) (Cass. Sez.II, 16/2/54, n.4498 - Mass. Giur. It.1954. 1018). Pertanto, l'amministratore ha l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo immediato derivante dal fenomeno di dissesto, nel rispetto dell'ordinanza sindacale ed a prescindere da qualsiasi volontà assembleare, in quanto trascurare o ignorare tale fenomeno comorta risvolti sia insede amminstrativa che penale.
Qualora l'eliminazione del pericolo comporti montaggio di un ponteggio metallico, così come previsto dall'art.16 della legge 164/56 che dispone: Nei lavori che sono eseguiti ad un'altezza superiore ai m.2, devono essere adottate (...) adeguate impalcature o ponteggi o idonee opere provvisionali o comunque precauzioni atte ad eliminare i pericoli di caduta di persone e di cose. Dunque, qualsiasi tipo di lavoro ad un'altezza superiore ai due metri comporta il montaggio del ponteggio metallico di servizio in conformità dei disposti dell'art.16, legge 164/56. Una volta eliminato il pericolo immediato secondo l'ordine impartito dall'ordinanza sindacale, l'amministratore non può ordinare lo smontaggio dei ponteggi poiché sussiste sempre il pericolo di crollo intempestivo di materiale dall'alto; lo smontaggio può essere effettuato solo alla fine dei lavori di ristrutturazione dell'edificio e cioÈ a collaudo avvenuto (Cass. Pen. Sez.IV, 15/03/1965).