Cinque corpi di fabbrica. Come ripartire le quote?

D. — Il condominio da me amministrato è composto di cinque corpi di fabbrica denominati "A", "B", "C", "D", "E".

Il corpo "A" è formato da unità abitative, predisposte a schiera, ad unica elevazione.

Il corpo "B" è costituito, anch'esso, da unità abitative, a due elevazioni fuori terra.

Il corpo "C" si articola con zone a solo piano terra e zone a due elevazioni. In esso si trovano ubicati, oltre agli appartamenti, i servizi commerciali e sociali: ristorante, supermercato, bar, self-service, lavanderia, negozi, farmacia e centro medico.

I corpi "D" ed "E", decentrati, sono costituiti da villette plurifamiliari.

I servizi commerciali e sociali non sono mai entrati in funzione, a parte il bar, self-service, lavanderia e supermercato che hanno operato saltuariamente per problemi economici riguardanti la società proprietaria degli stessi.

I negozi, farmacia e centro medico, per intervenuto fallimento della società proprietaria sono stati venduti all'asta giudiziaria ed oggi adibiti ad abitazione da parte dei nuovi proprietari, senza però avere ottemperato al cambio di destinazione.

Nel corpo "C" esiste un corridoio ove sono ubicati prevalentemente i cosiddetti locali commerciali e qualche appartamentino.

Nel corridoio sfocia anche la scala di collegamento tra le unità immobiliari ubicate nella parte sottostante il livello del corridoio stesso.

Detto corridoio ha una copertura costituita da una serie di travi in cemento armato, distanziate tra loro, alla maniera del "frangisole".

Le spese straordinarie, il cui importo si aggira sui cento milioni, riguardano il rifacimento dell'intonaco ammalorato a seguito dell’ossidazione dei ferri che ne costituiscono l’armatura che in parte debbono essere rinforzati.

Al fine di evitare il ricorso all'Autorità Giudiziaria, si desidera sapere se a dette spese debbono partecipare tutti i condomini (quindi anche quelli dei corpi "A", "B", "D", "E"), oppure i condomini del solo corpo "C" o soltanto i proprietari delle unità immobiliari che si affacciano direttamente sul predetto corridoio.

Per completezza si precisa che detto corridoio può essere percorso da tutti i condomini, benché non costituisca unico passaggio per il raggiungimento della piscina condominiale, ubicata in un piazzale adiacente il corpo "C". Il piazzale della piscina, infatti, è raggiungibile da almeno altri quattro accessi.

Si trascrive, infine, l'Art. 6 del Regolamento di condominio, riguardante la proprietà comune:

1: Proprietà comuni, in modo indivisibile, tra i condomini di ciascun edificio esistente:

a) L'area su cui sorge il singolo fabbricato.

b) Gli androni d'accesso comune, le scale e i relativi pianerottoli.

c) Le corsie di disimpegno ai garages, i vani degli ascensori o montacarichi e dei relativi macchinari, nonché ogni altro ambiente adibito ad uso comune.

d) Le opere di fondazione e le strutture portanti nonché le murature perimetrali.

e) Relativamente alle sole parti comuni di ciascun edificio: gli impianti idrici, compresi i contatori e le tubazioni di scarico, gli impianti e gli apparecchi di illuminazione (quando non appartengono alle rispettive aziende fornitrici). Le apparecchiature per la ricezione televisiva ed ogni altro manufatto che serva ad uso comune e/o provveda ad una necessità di ciascun edificio.

f) Il tetto ed in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

2) Proprietà comuni, in modo indivisibile, tra i condomini dei corpi "A", "B", "C", "D", "E" del complesso ed altri eventuali fabbricati da costruire:

a) Le aree destinate ai giardini comuni, spazi comuni condominiali, quelle fiancheggianti gli edifici, i campi da tennis, il parco giochi per bambini, i campi bocce, la piscina.

b) Le opere di recinzione e i cancelli di ingresso, le strade e le passerelle pedonali, le scivole di accesso a mare e le relative opere annesse.

c) Serbatoio idrico e relativa rete di distribuzione, la fognatura e gli impianti di illuminazione e di energia, fino agli allacci nelle rispettive proprietà. Infine sono oggetto di proprietà comune le opere e i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune.

La proprietà dei beni di cui al presente punto due si ripartiscono tra tutti i condomini proporzionalmente ai millesimi di proprietà di cui all'annessa tabella "A".

risponde l'Avv. Paolo Ribero:

R. — Nell'ipotesi del quesito prospettato le spese inerenti alle riparazioni della copertura del corridoio del corpo C gravano sui condomini del corpo medesimo come stabilito dall'art. 1123 c.c. III co. secondo cui quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Situazione questa, peraltro confermata dal regolamento di condominio che, esplicitamente fa rientrare nelle proprietà comuni tra i condomini di ciascun edificio le parti necessarie all'uso comune (relativamente a detto edificio).

Per tali ragioni, salvo che il regolamento considerato non attribuisca, in qualche altra sua parte, a tutti i componenti del condominio (cioè i corpi A, B, C, D ed E considerati nel loro insieme) l'onere di partecipare alle spese di riparazione di qualsiasi frazione di condominio a prescindere dal corpo che ne necessiti, oppure salvo che il corridoio in oggetto non costituisca una parte da considerarsi comune all'intero condominio in quanto destinata a servire tutti i corpi (fatto che sembrerebbe escluso dall'art. 6 punto 1 lett. f del regolamento di condominio) le spese per la riparazione della copertura oggetto del parere graveranno soltanto sui condomini del corpo C. Peraltro i condomini del corpo C gravati da tale onere saranno tutti quanti e non solo coloro che risultano proprietari dei locali prospicienti il corridoio.