Nella gestione del condominio spesso occorre frenare una litigiosità accanita

 

AMMINISTRATORE SEMPRE AL DI SOPRA DELLE PARTI

mai schierarsi senza fondamenti di diritto

a cura dell'Avv. Walter Guazzo - segretario Alac di Napoli

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Nelle attività produttive di beni di consumo, caratterizzate dai cosiddetti cicli di produzione continui (ad es. le catene di montaggio), possono verificarsi dei problemi connessi alla gestione dei tempi produttivi. Questo è il risultato del principio della temporizzazione dei processi.

In una sequenza di fasi produttive possono verificarsi delle "strozzature", ovvero possono verificarsi situazioni di "imbuto" quando gli imputs produttivi, per una determinata fase produttiva giungono più velocemente degli outputs. Situazioni del genere determinano vere e proprie crisi del processo di produzione.

Quanto in precedenza accennato è riferito alla produzione dei beni. Ora ci poniamo una domanda: nel caso della produzione di servizi, si possono verificare strozzature nei processi gestionali?

In verità, anche il libero professionista, nel produrre i suoi servizi, è chiamato a gestire la sua fondamentale risorsa: il tempo. Nella propria attività, egli potrebbe non riuscire a soddisfare i bisogni dei propri clienti per mancanza o per cattiva gestione della sua risorsa.

Analizziamo più da vicino la nostra professione. Per coloro che non esercitano abitualmente l'attività di amministratore di condominio, per la natura secondaria che gli incarichi ricevuti assumono di fronte alle proprie attività primarie, la gestione del tempo da dedicare ai condomini è quasi sempre insufficiente a soddisfare le esigenze dell'utenza. In tali casi, parlare di strozzature è fuorviante perché manca una dedicazione completa all'attività amministrativa.

Invece, per l'amministratore professionista, le strozzature gestionali possono verificarsi non solo per il tempo che dedica al singolo condominio ma per le relazioni che vengono ad instaurarsi con clienti, utenti e terzi.

Per evitare situazioni di empasse gestionale, il soggetto gerente dovrebbe valutare sempre la coeva esistenza di due equilibri fondamentali: 1) l'equilibrio finanziario; 2) l'equilibrio sociale.

Il primo riguarda la situazione di flusso monetario; in altre parole, ci si trova in condizione di equilibrio finanziario quando l'amministratore è sempre in grado di soddisfare puntualmente tutti i dipendenti, i fornitori, il fisco e tutti gli altri soggetti che instaurano relazioni economiche con il condominio. In caso contrario, si avrebbe ciò che in economia aziendale viene definita crisi di liquidità.

Elementi di disturbo di tale equilibrio sono:

• morosità dei condomini;

• diffuso ritardo dei pagamenti degli oneri condominiali;

• bilanci preventivi sottodimensionati;

• spese impreviste ed urgenti.

Nella prassi corrente, le crisi di liquidità vengono risolte da anticipazioni da parte dell'amministratore, quando il condominio non possiede un proprio conto corrente. Tali anticipazioni possono essere condivise solo se le somme anticipate non sono di notevole entità e solo quando gli elementi di squilibrio, sopra elencati, non siano tali da mettere in difficoltà il professionista (vedi in particolare il primo elemento).

Il secondo tipo di equilibrio, molto più delicato e meno materiale del primo, tocca gli aspetti personali di tutti i soggetti in causa.

L'equilibrio sociale si ottiene quando si presenta una condizione di quiete e calma sostanziale nel condominio; in tal modo, tutti i condòmini vivono in un ambiente confortevole, con strutture e servizi che soddisfano le proprie esigenze, senza tensioni fra gruppi o singoli soggetti.

Tutto ciò può sembrare una vera utopia; in nessun contesto condominiale non si manifestano tensioni, antipatie, rancori, incomprensioni e talvolta addirittura odio tra condòmini. Tutti questi sentimenti sfociano, nella quasi totalità dei casi, nell'assemblea dei condòmini, che diviene il naturale luogo di incontro forzato di tutti i sentimenti deleteri del vivere comune. In questi casi, all'amministratore resta l'arduo compito di calmare gli animi, cercando di creare, quando possibile, condizioni più ideali per una pacifica e razionale discussione, in modo da far interagire i condòmini coinvolti e cercare dei punti di contatto. Queste sono doti di mediazione che si richiedono, opportunamente, all'amministratore professionista che non vuole essere coinvolto nelle faccende private o nelle incomprensioni comuni che potrebbero, in fin dei conti, fargli perdere l'incarico. In tutti questi casi, l'amministratore deve fare scelte che non siano condizionate da nessun condomino o gruppo di essi; in altre parole, deve evitare di prendere posizioni di parte, ma nel contempo, il suo agire non deve soffrire di pressappochismo o di incoerenza. Fare gli interessi di uno o di pochi, soprattutto quando non esistono ragioni e fondamenti giuridici determina, alla fine, la perdita dell'incarico.