I BALCONI SONO PERTINENZE E NON PARTI COMUNI

Vi pregherei di dare un vostro parere a questo quesito. Nel mio condominio, che amministro, sono in corso dei lavori di ristrutturazione della facciata e tinteggiatura delle scale e ci siamo avvalsi del beneficio delle detrazioni fiscali del 41%. Prima della delibera sui lavori di ristrutturazione della facciata, un condomino mi ha consegnato una sua lettera da leggere in assemblea, dove faceva presente che "essendo le verande esterne soggette a licenza edilizia individuale, hanno assunto carattere di balconi chiusi e quindi aree private e devono accollarsi le spese di tinteggiatura". Premetto che solo alcuni dei balconcini e porzione di balcone sono stati verandati, circa il 40% (vedi allegata copia) dopo che hanno ottenuto a livello condominiale una regolare concessione edilizia. L'assemblea, pur mostrandosi contraria all'unanimità, in quanto ha ritenuto che la tinteggiatura dei balconi è da ritenersi facciata (il condomino non ha partecipato all'assemblea), mi ha incaricato di chiedere informazioni a riguardo. Da tenere presente che la soletta dei sottobalconi è in cemento a vista e verniciata verde scuro mentre le pareti della facciata sono verniciate di bianco. Il quesito da risolvere è questo:

1 - I balconi e porzione dei balconi verandati sono da considerarsi facciata e pertanto le relative spese sono da ripartire in parti millesimali di proprietà?

2 - Se sono privati, il soffitto potrà in seguito essere verniciato con altri colori al posto del verde scuro?

3 - Come mi devo comportare con la ripartizione delle spese che beneficiano della riduzione del 41%?

risponde il Geometra
GIUSEPPE BURCHERI

I balconi vanno considerati di proprietà esclusiva secondo il regime delle pertinenze, anche se nulla di preciso risulta nei titoli di acquisto, se sono posti al servizio di proprietà esclusive.

Infatti, i balconi essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante, non costituiscono parte comune dell'edificio (ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile), anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano.

La ripartizione delle spese dei balconi indipendentemente che siano o meno provvisti di veranda, deve essere eseguita come segue:

• Frontalini, riparazione: spese a carico di tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali;

• Ponteggio, noleggio, montaggio e smontaggio: a carico di tutti i condomini in base alle relative quote millesimali per opere esterne ai balconi di interesse comune.

• Sottobalcone (per analogia con i soffitti): spese a carico del proprietario del balcone sottostante.

• Pareti di facciata: fanno parte dei muri perimetrali dell'edificio e quindi la tinteggiatura va ripartita in base alle rispettive quote millesimali.

Per quanto riguarda la successiva verniciatura del sottobalcone con altri colori, direi che è opportuno rispettare sempre i colori imposti dall'ufficio arredo urbano del Comune di appartenenza anche per mantenere decoroso il condominio.

Le spese devono essere suddivise attribuendo gli interventi comuni a tutti i condomini in base alle loro rispettive quote di proprietà, viceversa gli interventi esclusivi devono essere attribuiti alle proprietà private.

Per facilitare il compito dell'amministratore è necessario che si disponga un capitolato d'appalto con la descrizione dettagliata di tutti gli interventi da eseguire con i relativi interventi da eseguire con i relativi importi. L'amministratore potrà quindi attribuire velocemente le giuste quote per gli interventi di carattere esclusivo.

Sviluppato il riparto delle spese potrà presentare la relativa pratica per la riduzione del 41%.