Art. 1133. Provvedimenti presi dall'amministratore. I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi  poteri sono obbligatori per   i condomini. Contro  i  provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso  all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

L’ amministratore di condominio, nell’esercizio delle sue funzioni, può adottare dei provvedimenti che presentano un elevato grado di autonomia e di discrezionalità.
Questi atti hanno la caratteristica di essere obbligatori nei confronti di tutti i condòmini, purché espressione dei poteri conferiti all’amministratore; quindi, qualunque atto esorbiti dagli stessi sarà illegittimo e privo di  efficacia obbligatoria.
Quanto alla forma, al fine di garantirne la conoscenza da parte dei condòmini ed anche ai fini dell’impugnativa è necessario che abbiano forma scritta.
Inoltre, essendo tali atti rivolti nei confronti della totalità dei condòmini, qualora qualcuno rifiuti di ottemperarli, gli altri condòmini e l’amministratore potranno agire nei confronti dell’inadempiente.
L’obbligatorietà degli atti, riconosciuta dall’art. 1133, non esclude che contro di essi possa essere ammesso ricorso all’assemblea.
La finalità del ricorso è quella di consentire la revoca o la modifica del provvedimento che si ritiene essere stato adottato dall’amministratore al di fuori delle sue competenze.
Il ricorso che può essere proposto dal singolo condomino, ma in giurisprudenza si è affermato che il ricorso può essere proposto dallo stesso amministratore al fine di superare l’eventuale opposizione dei condòmini (si veda, in tal senso, Cass.n. 3024/1975).
In merito ai motivi del ricorso, l’art. 1133 non fornisce alcuna indicazione, mentre in dottrina si riscontrano opinioni contrastanti:
- da una parte, infatti, c’è chi asserisce che tali provvedimenti possono essere impugnati per ragioni di opportunità e di merito;
- dall’altra c'è chi sostiene che il ricorso deve essere proposto solo in caso di violazione di leggi o regolamenti.
Il ricorso è ammissibile anche in relazione agli atti dell’amministratore caratterizzati da discrezionalità finalizzata al miglior uso, in condizioni di parità, dei beni e servizi comuni da parte dei condòmini.
Per la proposizione del ricorso non è previsto né alcun termine di decadenza, per cui l’assemblea potrà proporlo in qualunque momento, né alcuna particolare formalità.
Ai fini della proposizione del ricorso l’amministratore deve convocare l’assemblea straordinaria entro in termine ragionevole. Nell’ipotesi in cui l’assemblea risulti già convocata l’esame del ricorso potrà essere inserita nella voce “varie ed eventuali” indicata tra gli argomenti all’ordine del giorno.
L’assemblea decide, ai sensi dell’art. 1136, 4 c., a maggioranza semplice sia in prima che in seconda convocazione, trattandosi di argomenti che rientrano tra le attribuzioni dell’amministratore.
Qualora l’assemblea decida di accogliere il ricorso, il provvedimento dell’amministratore potrà essere modificato o revocato. L’accoglimento può riguardare o un solo condomino, oppure, la generalità dei condòmini ed in tal caso è opportuno che la materia venga disciplinata dall’assemblea.
I provvedimenti dell’amministratore possono essere impugnati innanzi all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.
Tale ricorso, che viene solitamente proposto in caso di violazione di legge o di regolamento condominiale con esclusione della possibilità di chiedere la revoca del provvedimento per ragioni di opportunità o di merito, è autonomo rispetto a quello proponibile innanzi all’assemblea, quindi non è subordinato alla previa proposizione del ricorso all’assemblea.
Viceversa il ricorso innanzi alla autorità giudiziaria ha carattere assorbente, quindi esclude il ricorso all’assemblea (Cass. 2353/1950).
Il termine per la proposizione del ricorso non può essere superiore ai trenta giorni, a pena di decadenza, e decorre dalla comunicazione del provvedimento o dalla conoscenza che dello stesso abbia avuto in condomino dissenziente.

dott.sa Marina Barletta

(Centro studi Arkivia)