Art. 1131.  Rappresentanza - Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati  i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento  abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

L'art. 1131 c.c. definisce il potere di rappresentanza dell'amministratore di un condominio. Tale potere può essere esaminato sia come possibilità data all'amministratore di obbligare il condominio verso terzi sia come possibilità per l'amministratore di essere al contempo legittimato ora attivo, in ordine al proponimento di azioni giudiziarie, ora passivo in merito al ricevimento delle stesse, promosse da condòmini o da terzi, ivi compresa la Pubblica Amministrazione, in ordine ad atti ad essa riferibili.

L'articolo in esame traccia il potere sopra indicato con un richiamo specifico all'art. 1130 c.c., che elenca in modo tassativo le attribuzioni dell'amministratore, ovvero ciò che l'amministratore deve compiere per legge in esecuzione del proprio mandato.
Tali attribuzioni sono così definite dal Codice:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Le attribuzioni sopra elencate vengono richiamate dalla norma in esame venendo, di fatto, a costituire un limite per il potere di rappresentanza dell'amministratore, che, tuttavia, può essere travalicato ove vi sia una espressa previsione da parte del regolamento di condominio, ovvero una delibera specifica da parte dell'assemblea.
In buona sostanza, l'amministratore ha la rappresentanza dei condòmini entro i limiti previsti dalla legge o nell'ambito dell'eventuale ampliamento conferitogli dalla volontà assembleare o dal regolamento di condominio.
In particolare, in sede processuale, questi può agire in giudizio sia contro i condòmini che contro i terzi, senza che occorra un'apposita autorizzazione, sempre a condizione che si mantenga nei limiti indicati.
In ogni caso, qualora l'amministratore agisca al di fuori di essi, l'assemblea può sempre ratificare l'operato dello stesso a posteriori con effetti retroattivi.
Per quanto attiene la legittimazione processuale passiva, i limiti indicati dall'art. 1130 c.c. non sono operanti, ovvero l'amministratore, nella sua qualità di rappresentante del condominio, può essere convenuto in giudizio anche per questioni che esorbitino tali limiti.
Tuttavia, in tale ultima ipotesi, ai sensi del terzo comma dell'art. 1131 c.c., l'amministratore è tenuto a dare, senza indugio, notizia all'assemblea dei condòmini del ricevimento degli atti inerenti il giudizio o della notificazione di atti amministrativi.
L'obbligo di informazione facente carico all'amministratore ha una rilevanza meramente interna, senza che possa incidere sui suoi poteri di rappresentanza processuale.
Infatti, l'eventuale inosservanza del suddetto obbligo, non comporta un difetto di legittimazione passiva dell'amministratore in un eventuale processo, ma, come evidenziato dall'ultimo comma dell'art. 1131, viene a costituire un presupposto per la revoca dell'amministratore stesso nonché la fonte di una sua obbligazione risarcitoria.

Avv Gabriele Lenzi

Membro Commissione legale Fna-Confappi