1120. Innovazioni – I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

1121. Innovazioni gravose o voluttuarie – Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Il legislatore riconosce, all'art. 1120 c.c., il diritto dell'assemblea condominiale con delibera approvata a maggioranza qualificata (maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio) di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni con esclusione delle innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

L'art. 1121 c.c., poi, disciplina il caso in cui l'innovazione sia suscettibile di utilizzazione separata (ad esempio l'installazione dell'ascensore) e comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. In tale ipotesi i condomini dissenzienti non sono vincolati al contribuire alla spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, i condomini che l'hanno deliberata possono ugualmente eseguire l'opera accollandosi integralmente la spesa.
Il primo problema che discende dalla lettura dei due articoli riguarda il significato da attribuire al termine innovazione. In senso etimologico è innovazione ogni modificazione materiale o funzionale della cosa, mentre in senso tecnico–giuridico viene individuata un'innovazione in ogni modificazione della cosa comune che importi modifica della destinazione (ad esempio la trasformazione del tetto in terrazza, del cortile in giardino).

Trasformazioni e modificazioni

La giurisprudenza tende ad effettuare un'importante distinzione tra trasformazione e modificazione: così le innovazioni contemplate nell'art. 1120 c.c., per le quali è indispensabile il consenso della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, sono costituite dalle opere sulla cosa comune che incidano sull'essenza di essa e ne alterino la originaria funzione e destinazione; si inquadrano invece tra le modificazioni quelle che, senza alterare la consistenza e la destinazione e senza pregiudicare i concorrenti diritti di uso e di godimento degli altri condomini, siano rivolte alla migliore e più conveniente utilizzazione della cosa stessa.
Le innovazioni, inoltre, devono essere distinte dalle opere di manutenzione ordinaria o straordinaria. Infatti queste ultime rivestono un carattere di necessità che manca per le opere innovative. Ciò è importante perché mentre la decisione relativa all'effettuazione di un'innovazione è rimessa alla maggioranza qualificata dei condòmini, l'opera di manutenzione può essere pretesa anche dal singolo condomino.
Non tutte le innovazioni sono ammissibili: l'art. 1120, II comma, pone un divieto insuperabile relativamente a tutte quelle opere che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico o che precludano o diminuiscano per alcuni condomini l'uso ed il godimento di talune parti dell'edificio.

Deroghe per casi particolari

Il legislatore, per agevolare la realizzazione di interessi della collettività, ha approvato norme che derogano alla rigida maggioranza prevista dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni.
La legge 9 gennaio 1989 n. 13, all'art. 2 dispone che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea di condominio con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., II e III comma (maggioranza degli intervenuti rappresentanti la metà del valore dell'edificio in prima convocazione, un terzo dei condomini che rappresentino un terzo del valore dell'edificio in seconda convocazione). Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni suddette, i portatori di handicap possono installare (se ciò non pregiudica la sicurezza o alteri il decoro architettonico dell'edificio o renda inservibili parti comuni), a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori ed alle rampe dei garages.
La legge 24 marzo 1989 n. 122 all'art. 9 dispone che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi oppure nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari. Le delibere che hanno per oggetto l'approvazione di tali opere devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
La legge 9 gennaio 1991 n. 10, volta a favorire il risparmio energetico, all'art. 26 dispone che le deliberazioni di approvazioni di interventi in parti comuni, volti al contenimento del consumo energetico negli edifici stessi, sono valide se approvate a maggioranza delle quote millesimali.

Avvocato Paolo Ribero