Art. 1132.  Dissenso dei condomini rispetto alle liti - Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

L’art. 1132 c.c. dispone che, qualora l’assemblea dei condòmini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Infatti, spesso accade che un gruppo di condòmini (minoranza) sia dissenziente rispetto all’instaurazione di una lite. In tale evenienza, il condomino dissenziente può separare la propria resonsabilità in ordine alle conseguenze della lite, notificando tale dissenso all’amministratore anche a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, al fine di precostituirsi una prova certa. Con tale atto il condomino è esonerato dal sostenimento delle relative spese, che restano quindi a carico degli altri condòmini.
La ratio dell’art. 1132 c.c. è da ricercarsi nella volontà del legislatore di contemperare l’interesse del singolo condomino ad evitare le conseguenze sfavorevoli di una delibera con la quale l’assemblea decide di promuovere una lite o di resistere a una domanda, con quello del condominio di conoscere tempestivamente eventuali dissensi. Interesse che il legislatore ha tutelato mediante la previsione di un termine breve (30 giorni) di decadenza.
Risulta difficile che, nella pratica, possa aversi la sentenza prima del termine di trenta giorni, ma ove ciò dovesse accadere si ritiene che il condomino sia tenuto al pagamento perché il termine dei 30 giorni mira ad evitare danni futuri, non quelli già verificatosi.

Natura e forma del dissenso

E’ importante però precisare che la dichiarazione del condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condòmini in caso di soccombenza nella lite che l’assemblea condominiale ha deliberato è un atto giuridico di natura recettizia, da portarsi in quanto tale, tempestivamente, a conoscenza dell’amministratore, o di chi altri rappresenti il condominio, ma per il quale non sono richieste forme solenni né la notificazione a norma della legge processuale (Cass. 15.6.1978 n. 2967). Per tale motivo sono da ritenersi equipollenti sia la notificazione all’amministratore a mezzo ufficiale giudiziario che a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento nonché quella espressa in sede assembleare.
Ove l’assemblea abbia posto a carico anche del dissenziente (chiaramente pro quota) le spese di lite, detta delibera deve ritenersi affetta da nullità e non da mera annullabilità (Cass. 8/6/1996 n.5334).
Inoltre, deve riconoscersi ad ogni partecipante al condominio il diritto di manifestare la propria volontà non solo mediante l’espressione conclusiva del voto, con assenso o dissenso sulla proposta contenuta all’ordine del giorno, ma anche mediante l’intervento nella discussione, al fine di portare a conoscenza degli altri presenti le proprie ragioni di voto. Peraltro, la lesione di tale diritto non spiega effetti invalidanti sulla costituzione dell’assemblea ma sulla deliberazione adottata, la quale è impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. (Cass. 11/5/1984 n. 2893).
Lo stesso articolo del codice civile (III comma) prevede, però, che il condomino dissenziente, che abbia tratto vantaggio dall’esito favorevole al condominio della lite intrapresa, “è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”. Ciò si spiega con il vantaggio indivisibile che riguarda l’uso di beni condominiali, per cui ritraendone comunque un vantaggio, il condomino sia pure dissenziente non può sottrarsi alle relative spese.

Dissenso alle liti manifestato prima dell’alienazione dell’immobile

Sul punto è opportuno ricordare che trattandosi di lite per la quale l’assunzione della stessa trae il suo fondamento dalla mera volontà dei soggetti, ci si è posti il quesito se delle relative spese di giudizio debba farsi carico, in caso di vendita dell’immobile, il nuovo proprietario; cioè, se possono essere considerate alla stessa stregua degli altri oneri condominiali gravanti sull’immobile, per cui l’acquisto della proprietà comporta anche l’assunzione degli obblighi per i giudizi già instaurati. Il quesito è di difficile soluzione ed è opportuno tracciare una linea di demarcazione ben precisa onde evitare possibili confusioni. Si ritiene che, nel caso di esito favorevole della lite senza che si verifichi l’ipotesi contenuta nell’ultimo comma dell’articolo 1132 c.c. o  nel caso che l’esito della lite non sia favorevole, le spese relative sono dovute unicamente da colui che ha dato mandato per l’instaurazione della lite stessa, trattandosi di una mera obbligazione volontaristica a carattere personale.

Il dissenso in ordine alle tabelle millesimali

Infine, nel caso di formazione delle tabelle millesimali o di loro modifica, nelle ipotesi di cui all’art. 69 Disp. di Att. c.c., tutti sanno che difficilmente in assemblea sono presenti tutti i condòmini per l’approvazione, ed allora la giurisprudenza ammette l’ipotesi dell’accettazione per facta concludentia.
Ebbene, in tale ipotesi detto consenso non può essere tratto dal comportamento sia pure silente tenuto da quel condomino che nell’assemblea o dopo, con le forme sopra indicate, abbia espresso un dissenso all’approvazione delle tabelle millesimali. In quanto, in presenza di un’esplicita volontà, non è lecito ricercare una volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (Cass. 9/2/1957).

Dissenso in ordine alle liti tra condominio e condòmini

La possibilità di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze sfavorevoli della lite sembra operare solo per quelle tra il condominio ed i terzi (Cass. n. 801 del 1970) e non anche per quelle tra il condominio ed i singoli condòmini, relativamente alle quali le spese dovrebbero gravare solo su quei soggetti che hanno promosso la lite.
Si ritiene invece che, stante la disposizione di cui all’art. 1131 c.c. dove ambedue le ipotesi vengono accomunate, detta differenza non abbia alcuna valore per cui rimane ferma la possibilità di estranearsi a prescindere dagli interessi e dai soggetti coinvolti nel giudizio, siano questi terzi estranei o gli stessi condòmini.

Avv. Rodolfo Cusano

Presidente Alac Campania