Art. 1128 - Perimento totale o parziale dell’edificio. Se l’edificio perisce interamento o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, saalvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzine dei suoi diritti sulle parti stesse. L’indennità corrisposta par l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condominio che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Tra le norme che riguardano il condominio degli edifici, l'art. 1128 del c.c. è, fortunatamente, una delle disposizioni meno applicate. Con tale norma viene disciplinata l'ipotesi di perimento parziale o totale dell'edificio. Esso recita: «Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini».
A questo articolo si è fatto ricorso nei primi anni di vigenza del codice a seguito degli avvenimenti bellici; negli anni successivi l'impiego di detto articolo è stato limitato ad ipotesi di calamità naturali e, in tempi più recenti, ha trovato applicazione a causa di difetti di costruzione degli edifici.
Quando si verifica il perimento totale, il condominio viene meno per mancanza di oggetto, e sorge una comunione pro indiviso, tra tutti i proprietari dell'immobile distrutto, sul suolo in cui l'edificio era posto. In tale ipotesi ciascun condomino può chiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali. La giurisprudenza è conforme nel ritenere sussistente lo stesso diritto non solo nell'ipotesi in cui l'edificio sia andato distrutto per eventi accidentali ma anche quando la demolizione sia stata effettuata volontariamente dai condòmini per evitare un crollo (Cass. 28/6/91980 n. 4102).
E' stato ritenuto che per la ricostruzione dell'edificio sia necessario il consenso unanime di tutti gli ex-condòmini e, pertanto, il condomino dissenziente non potrebbe essere costretto a partecipare alla ricostruzione o a cedere agli altri condomini i suoi diritti.
Nel caso di perimento di parte dell'edificio inferiore ai tre quarti, invece, l'assemblea dei condòmini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni e ciascun condomino, ancorché dissenziente, è tenuto a contribuire in proporzione ai suoi diritti sulle parti comuni: la delibera assembleare deve determinare le modalità di ricostruzione. Tale delibera va adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
Pertanto, se l'edificio è rovinato o distrutto per meno di tre quarti, ciascun condomino ha diritto di esigere che le parti comuni siano ricostruite e l'assemblea non può decidere la demolizione dell'edificio.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione, è tenuto a cedere i suoi diritti anche sulle parti di proprietà esclusiva agli altri condòmini, ovvero ad alcuni soltanto di essi. Si tratta dunque di cessione coattiva, ma essa non si verifica automaticamente; è necessario, essendo in questione diritti reali, un atto scritto: scrittura privata o atto pubblico o, eventualmente, sentenza costitutiva che dia esecuzione all'obbligo di vendere.
La giurisprudenza ritiene che il condomino possa cedere i propri diritti al condominio o ad un terzo mentre la dottrina è in parte contraria sostenendo l'esistenza di un diritto di prelazione in capo al condominio ed ai singoli condòmini.

Avv. Paolo Ribero