Art. 1129 - Nomina e revoca dell’amministratore. Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso  di uno o più condomini. L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti dii gravi irregolarità. La nomina e la cessazioto per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.

L’art. 1129, primo comma c.c. impone l’obbligo di nominare l’amministratore di un condominio, quando i condomini sono più di quattro. Lo stesso art. 1129 dispone che qualora l’assemblea non provveda, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Trattasi di norma carattere inderogabile, come è stabilito in maniera espressa dall’art. 1138, u.c., c.c., per cui un regolamento contrattuale, approvato da tutti i condòmini, oppure eventuali accordi, intervenuti tra tutti i condòmini, non possono escludere la nomina dell’Amministratore, pena la loro nulità (Cass. 3.8.1996, n. 2155).
L’art. 1129 c.c. introduce, pertanto, nel condominio un organo necessario cioè che partecipa direttamente all’andamento della vita comune, un personaggio che si può dire il “punto chiave”, il fulcro, su cui sono accentrati gli sguardi di tutti coloro che gli stanno attorno e che compongono cioè la totalità del condominio. Infatti, anche se in buona sostanza è un mero organo esecutivo, tuttavia egli sarà costantemente chiamato a sciogliere i più disparati problemi, ad adottare le misure più idonee, ad impartire le opportune direttive per una valida tutela dei beni comuni.

Nomina

L’art. 1129 c.c. non fissa alcuna limitazione nella scelta dell’amministratore; chiunque può essere nominato amministratore.

Si è discusso però se l’amministratore debba essere una persona fisica, se vi siano o meno incompatibilità, se debba essere solo un condomino e se possa essere nominata una persona giuridica (società di persone o di capitali).
Particolare attenzione merita la possibilità di configurare una pluralità di amministratori, ipotesi che ricorre, appunto, quando la carica viene attribuita ad uno studio di amministrazione che costituisce, dal lato esterno, un’associazione professionale, e dal lato interno, si configura come una società di fatto soggetta alle stesse regole delle società di persone.
La possibilità di considerare una pluralità di amministratori organizzati e soggetti alle regole di una società di persone trova, secondo la Corte Suprema, la sua normativa nell’art. 1106 c.c., dettato in tema di comunione, ma applicabile al condominio per il rinvio generale contenuuto nell’art. 1139 c.c.. In altri termini, vale anche in materia di condominio il principio che giustifica la delega dell’amministratore della comunione a più partecipanti, e cioè la maggiore tutela degli interessi dei singoli partecipanti rimessa alla loro volontà.
Non è di ostacolo alla presenza di più amministratori neppure la mancanza fra le norme del condominio di una disposizione che individui, tra essi, quello tenuto a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi.
Per l’esercizio dell’attività di amministratore non è richiesto il possesso di un titolo professionale né l’iscrizione in alcun albo, anche se non sono mancate inziative parlamentari, rimaste finora inattuate, tendenti a istituire un elenco di amministratori di condominio presso il Tribunale con la previsione di determinati requisiti di moralità e professionalità, oltre il superamento di un esame di idoneità.
Per ovviare a questi inconvenienti è possibile che i regolamenti o l’assemblea condominiale possano stabilire alcune incompatibilità o indicare requisiti per la persona a cui affidare l’incarico di amministratore.

Revoca

L’art. 1129 c.c. al secondo comma disciplina la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea, mentre al terzo comma si occupa della revoca da parte dell’autorità giudiziaria.

Revoca da parte dell’assemblea

L’amministratore può essere sollevato dal proprio incarico “in qualunque tempo” e quindi anche prima della scadenza dell’anno. Quanto ai motivi l’assemblea non è tenuta a indicare le ragioni della revoca, che pertanto può prescindere dalla sussistenza della giusta causa.
Nulla impedisce, tuttavia, che l’assemblea specifichi i motivi che la inducono ad adottare il provvedimento di revoca dell’incarico all’amministratore.
Tali motivi possono riferirsi a quelle cause che legittimano anche la revoca da parte dell’autorità giudiziaria, o ad altre distinte ovvero anche ragioni di opportunità che non consentono il mantenimento dell’incarico. La revoca in questo caso ha una giusta causa e viene definita “revoca giustificata”.
Mentra in quest’ultimo tipo di revoca non si pone il problema dell’obbligo di risarcimento di danni, controversa è la questione nel caso di revoca ingiustificata e anticipata dell’amministratore con incarico retribuito. Al riguardo si può dire che l’indirizzo per una soluzione positiva della questione poggia sull’art. 1725, primo comma c.c., il quale in relazione alla revoca di un mandato oneroso per tempo indeterminato pone a carico del mandante l’obbligo di risarcire i danni al mandatario, qualora la revoca si intervenuta
prima della scadenza del termine e senza indicazione di giusta causa. Circa il danno, che l’amministratore può pretendere, si può rapportare il “quantum” al residuo importo del compenso ancora dovuto allo stesso amministratore fino alla scadenza annuale del mandato.
Va risolta ancora in senso positivo la questione se l’amministratore revocato possa essere nominato nuovamente dall’assemblea, quando sia stato ricostituito il rapporto di fiducia tra amministratore e condominio. Per la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea si richiede la maggioranza prevista dall’art. 1136, quarto comma, c.c., come per la nomina (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio)

Revoca giudiziaria

I casi di revoca giudiziaria, a differenza di quanto avviene per la revoca assembleare, sono tassativamente previsti, e quindi, devono essere giustificati. Costituiscono motivi di revoca giudiziaria dell’amministratore il mancato rendiconto della gestione per due anni, l’esistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità e l’omessa comunicazione all’assemblea dei condòmini di citazioni o di provvedimenti amministrativi concernenti le parti comuni dell’edificio ed esorbitanti dalle attribuzioni dell’amministratore.
Per quel che riguarda il procedimento di revoca la relativa istanza va rivolta da uno o più condòmini al Tribunale, che decide in Camera di Consiglio con decreto motivato, sentito l’amministratore. Avverso il provvedimento di revoca può essere proposto reclamo alla Corte d’Appello nel termine di 10 giorni dalla notificazione.

Altri fatti estintivi

La cessazione dell’incarico di amministratore può derivare, oltre che dalle cause già esaminate, dalla morte dello stesso amministratore e dalla sopravvenuta incapacità di agire conseguente all’interdizione o inabilitazione. Altra causa incidente sulla capacità dell’amministratore a ricoprire l’incarico è la dichiarazione di fallimento.                                                                            

Avv. Paolo Ribero