Può privare il condomino inadempiente dell'uso del suo appartamento. Ipoteca giudiziale per i morosi

SPAGNA, AMMINISTRATORE CON POTERI CONDOMINIALI

Prevista anche la figura di presidente dell’assemblea

a cura di Domenico Piccoli
(presidente Centro Studi House)

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Con la Legge n. 49 del 21 luglio 1960, la Spagna ha disciplinato la materia della proprietà immobiliare, stabilendo i confini tra la proprietà a disposizione della collettività generale dei comproprietari e la porzione di proprietà a servizio e uso esclusivo del titolare della unità immobiliare.

La Legge citata ha sostanzialmente modificato l'art. 396 del Codice Civile, disciplinando in un'ottica nuova i criteri di gestione della proprietà. Attraverso tale modifica il legislatore spagnolo ha concretamente disciplinato il "rapporto di vicinato", la gestione della "cosa comune", la convocazione e le delibere dell'Assemblea, i diritti e i doveri nel rapporto condominiale tra i condomini e gli organi di rappresentanza.

In dettaglio, il condominio può essere amministrato dal "Presidente dell'assemblea" al quale, dall'atto della nomina, viene riconosciuto il diritto-dovere di rappresentanza dell'intera comunità condominiale.

A lui infatti, in mancanza di un amministratore eletto a tale scopo, viene demandato anche il compito di "amministrare" l'immobile.

Al proposito occorre chiarire anche che il Codice Civile ha stabilito la possibilità di presenza contemporanea delle due figure, cioé del Presidente dell'assemblea e dell'amministratore del condominio, distinguendo tuttavia i rispettivi ruoli.

Il presidente dell'assemblea ha il compito di legittimare le decisioni prese dall'assemblea ed ha la rappresentanza della collettività condominiale, mentre l'amministratore esercita tutti i poteri necessari alla "gestione" del complesso immobiliare.

Va ancora precisato che queste due funzioni possono essere svolte sia da condòmini che da soggetti estranei al condominio.

Tra i poteri conferiti all'amministratore vi è naturalmente quello di procedere alla riscossione, se necessario anche coattiva, delle quote condominiali che vengono definite attraverso il criterio del valore dell'immobile riportato negli atti catastali e nei singoli atti di vendita delle porzioni immobiliari facenti parte del complesso residenziale.

Ma, rendendosi conto che la turbativa messa in atto dal mancato pagamento della quota dovuta da parte del condomino inadempiente, e l'eventuale inosservanza delle disposizioni emanate dal "Regolamento interno del condominio", comporta sempre un necessario tempo per lo svolgimento dell'azione legale, e in tale periodo l'intero condominio continuerebbe a subire il danno prodotto dal condomino con il suo comportamento, il legislatore spagnolo ha previsto che nei casi più gravi è possibile proporre istanza al Giudice competente per "interdire" al condomino inadempiente il "godimento della sua unità immobiliare" per un periodo massimo di due anni.

Il giudice adito ha cioè il potere di "privare giudizialmente" il condomino dell'uso del suo appartamento o locale. Può inoltre stabilire una "ipoteca reale" sull'immobile a favore del condominio al fine di garantire il recupero delle somme dovute dal moroso, che potrebbe essere in condizione di insolvenza. In tale ipotesi, come spesso si verifica anche in Italia, gli altri condòmini devono accollarsi, per assicurarsi la continuità dei servizi, la deficienza di cassa provocata dall'inadempiente con poche probabilità di recuperare successivamente tali somme.

La Spagna, dunque, ha disciplinato la proprietà immobiliare, cercando da una parte di "garantire" la democrazia ed il controllo del condominio da parte dell’assemblea, la quale ogni anno ha il diritto di discutere ed approvare la gestione del condominio, dall'altro ha munito gli organi di rappresentanza di poteri adeguati a garantire la pacifica convivenza e l'utilizzazione dei beni e servizi del condominio.

In effetti, la possibilità da parte dell'amministratore non solo di agire al fine di pignorare l'immobile del condomino moroso ma anche di privare il condomino (o l'eventuale conduttore) dell'uso dell'immobile in questione, rendendo così realmente esigibile il credito vantato, costituisce un potente deterrente contro i comportamenti lesivi nei confronti della collettività condominiale.

In Italia, di quale potere dispone invece l'amministratore in caso di morosità? Certo può proporre decreto ingiuntivo, e successivamente il pignoramento, ma se nel periodo necessario per l'ottenere l'eventuale pignoramento immobiliare il moroso vende l'immobile, come può il condominio garantirsi del successivo incasso delle quote dovute?

E ancora: nel caso in cui un condomino non si adegui alle regole stabilite dal regolamento del condominio, ad esempio turbando la pacifica convivenza ed il rapporto di vicinato con "immissioni", come può intervenire l'amministratore? Dovrà attivarsi per "dimostrare" la turbativa, eventualmente portando a testimoniare gli stessi condòmini. Dovrà tuttavia tenere conto anche del problema della sua legittimazione ad agire; se per esempio la turbativa si manifestasse solo verso uno o un gruppo di condòmini, l'amministratore che quando agisce lo fa in nome e per conto dell'intera collettività condominiale, dovrebbe, nel caso prospettato, ricevere uno specifico mandato assembleare. Ma se i condòmini che non subiscono la turbativa non si presentano in assemblea o non votano a favore come si risolve il problema della legittimazione?

Certo una soluzione si troverà, ma a quale prezzo? Quali attriti crea tale questione nei rapporti tra l'amministratore e i condòmini danneggiati che continuano ad esserlo fino all'eventuale decisione giudiziale?

Comunque una cosa è certa: il più delle volte se il condomino che turba la pacifica convivenza, non si adegua immediatamente all'eventuale "diffida" inviatagli dall'amministratore, i condòmini che subiscono tale comportamento sono destinati a subirlo ancora per tutto il tempo in cui è in corso l'azione legale; in qualche caso, addirittura, arrivano alla determinazione di vendere o locare l'immobile, per così dire "scappando" dal condominio.

In casi simili, e sono più numerosi di quanto si pensi, il danneggiato si troverà a subire l'ulteriore danno derivante dal deprezzamento dell'immobile.