CORTILE CONDOMINIALE E RIPARTIZIONE SPESE
Avv. Paolo Ribero

L'art. 1117 c.c. indica tra i beni che costituiscono oggetto di proprietà comune tra i vari condomini, se il contrario non risulta dal titolo, il cortile condominiale. Pertanto, le spese di riparazione e manutenzione vanno ripartite sulla base di quanto disposto dal regolamento di condominio. In assenza di previsioni regolamentari, si devono distinguere quattro ipotesi:
1) Se l'edificio èdestinato interamente ad abitazione e, quindi, tutti i condomini usano in parti uguali il cortile, le spese vanno ripartite sulla base delle quote millesimali;
2) Se, invece, l'edificio comprende magazzini in cortile e box in superficie, in applicazione dell'art. 1123, II° comma, le spese vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne;
3) Nell'ipotesi in cui il cortile abbia anche la funzione di copertura di piani sottostanti (solitamente garage) troverà applicazione, nel caso di riparazione o ricostruzione della pavimentazione, l'art. 1126 c.c. e, pertanto, un terzo della spesa sarà a carico di tutti i condomini in proporzione alle quote millesimali e due terzi a carico dei condomini la cui proprietà è coperta dal cortile; per le spese di ordinaria manutenzione, invece, si applicherà l'art. 1123 c.c.;
4) Infine, nel caso in cui il cortile venga utilizzato per parcheggiare automezzi, con diritto di parcheggio spettante in base ai titoli solo ad uno o alcuni condomini, a norma dell'art. 1069 c. c., i condomini che hanno diritto di parcheggio dovranno sopportare totalmente le spese di riparazione e manutenzione della pavimentazione del cortile. Se però anche gli altri condomini usano il cortile (ad esempio come passo pedonale), la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. In applicazione del principio suddetto il Tribunale di Milano con sentenza 4/3/1991 ha stabilito che deve essere ripartita fra tutti i condomini la spesa relativa all'applicazione di un dispositivo di automazione al cancello che consenta di accedere oltre che alle autorimesse di proprietà esclusiva anche a parti comuni dell'edificio e, quindi, utilizzabile da chiunque, indipendentemente dal possesso e dall'uso di vetture.
Un discorso a parte merita la fattispecie in cui il cortile sia posto al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, appartenenti a diversi proprietari. In questo, caso non potendo fare riferimento al regolamento di ciascun condominio, sarebbe opportuno redigere un regolamento riguardante solo il cortile, disciplinandone l'uso e la ripartizione delle spese e nominando, altresì, un amministratore del cortile (tale incarico potrebbe essere attribuito anche all'amministratore di uno dei condomini che utilizzano il cortile) con il compito di far rispettare detto regolamento e ripartire, previa delibera assembleare, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.